マウイ郡は ビル 9（現・条例5909） を制定しました。これは今後数年間にわたり、アパート用途地域における短期バケーションレンタル（TVR）を段階的に廃止する大規模な土地利用条例です。郡議会は2025年12月15日にこの法案を可決し、同日、Richard Bissen 郡長が署名して成立しました。ビル 9は、ここ数十年で最も重要なバケーションレンタル制度改革の一つであり、アパート用途地域の住宅を長期居住用住宅として本来の用途へ戻すことを目的としています。
ビル9では、郡全体のアパート用途地域においてTVRを段階的に廃止します。この対象には、これまで「ミナトヤ・リスト」に基づき認められていた物件も含まれます。この「ミナトヤ・リスト」とは、2001年に当時の副郡法律顧問 Richard Minatoya 氏が示した法的見解に基づき、短期賃貸が認められてきたマウイ島内のアパート用途地域のコンドミニアム群を指します。この法的見解では、本来ホテル地区やリゾート地区ではない一部のアパート用途地域についても、短期賃貸営業の継続が可能であると解釈されていました。しかしビル9では、これらの例外措置が廃止され、対象物件は定められた移行期間の終了後、短期賃貸事業を終了しなければなりません。
• 西マウイ地区：2029年1月1日までに営業終了
• その他すべてのアパート用途地域：2031年1月1日までに営業終了
これらの日付以降は、新たな法律によって別の制度が設けられない限り、対象物件は長期居住用住宅として利用されなければなりません。
ビル 9の適用範囲は非常に広範です。マウイ郡の推計によれば、影響を受けるカテゴリーに該当する物件は7,000戸以上に及び、その多くが南マウイおよび西マウイ地域に集中しています。この措置は、マウイ島が抱える継続的な住宅不足、特に2023年のラハイナ山火事以降、長期居住用住宅の供給を増やそうとする地域社会の取り組みを背景として導入されました。ビル9の支持者は、アパートメント地区におけるTVRを段階的に廃止することは、住民向け住宅ストックを回復するために必要であると主張しています。一方、反対者には、多くの不動産所有者や業界団体が含まれており、経済的影響、過去の郡による承認への依存、そしてマウイ島の観光産業に従事する労働者への影響について懸念を表明しています。
すでに州裁判所には法的異議申立てが提起されており、今後さらに訴訟が増えることが予想されています。これらの訴訟で浮上している中心的な法的問題は、ハワイ州連邦地方裁判所で検討された Hawaii Legal Short-Term Rental Alliance v. City & County of Honolulu, 709 F. Supp. 3d 1141 (D. Haw. 2023)（以下「HLSTRA事件」）と同様の法的枠組みに関係しています。HLSTRA事件では、ワトソン首席判事は、ホノルル市の90日間最低賃貸期間条例について、ハワイ改正法（HRS）§46-4(a)の対象となるゾーニング（用途地域）条例であると判断しました。そして、既に合法であった30日から89日間の住宅賃貸を既存権保護なしに廃止するものであるため、同条例は州法によって優先的に排除されると判断しました。この判決は、同法の明確なルールを強調しています。すなわち、郡は一定の用途地域において不適合用途を段階的に廃止するための移行期間を設けることはできますが、「いかなる場合においても」既存の住宅用途を廃止するためにこの制度を利用することはできないというものです。30日間の賃貸は、従来のホノルル市法の下では合法的な住宅用途であったため、移行措置による廃止の例外は適用されませんでした。
この法的枠組みは、現在ビル9に対して提起されている異議申立てと直接関係しています。多くのマウイ島の所有者は、自らの短期賃貸事業は単に黙認された不適合用途ではなく、郡が長年採用してきた「ミナトヤ・リスト」の解釈に基づき、明示的に認められた合法的な住宅用途であったと主張しています。この見解によれば、ビル9は不適合用途を段階的に廃止するものではなく、所有者が物件を購入し、融資を受け、運営する際に依拠していた、従来合法であった住宅用途そのものを消滅させるものです。
ビル9への異議申立人は、HRS §46-4(a)がこのような用途を郡が廃止することを禁止しており、住宅用途の保護規定は、歴史的に短期賃貸運営が認められてきたアパートメント用途地域の物件にも同様に適用されると主張しています。
これに対し、マウイ郡は、ミナトヤ・リストは法的に確定した権利を与えるものではなく、単なる解釈上の便宜的措置であったと主張しています。また、アパートメント地区における短期滞在型利用は、当初から本質的には不適合用途であったとしています。
この観点からすると、ビル9による移行期間は、アパートメント用途地域の住宅を長期居住用に戻すための合法的な手段であり、特に山火事後の深刻な住宅不足という状況を踏まえれば正当化される、というのがマウイ郡の立場です。
裁判所がこの法的問題、すなわち対象となる利用がHRS §46-4(a)によって保護される合法的な住宅用途なのか、それとも移行期間の対象となる不適合用途なのかをどのように判断するかによって、ビル9に関する訴訟の行方、さらには州全体における郡のゾーニング権限の範囲が大きく左右されることになります。その結果はまた、ハワイ各郡が、住宅不足、災害復興、地域計画上の優先事項に対応して土地利用制度を再編する際のアプローチにも影響を与えることになります。
同時に、郡議会は関連するゾーニング提案を、マウイ、モロカイ、ラナイの各計画委員会に審査のため送付しています。これらの提案は、一部の物件の用途地域変更や、新たなホテル地区指定を創設する可能性がありますが、現在はまだ初期段階であり、救済措置が確実に得られるものと考えるべきではありません。現時点では、所有者、管理組合、業界関係者は、今後の動向を注意深く監視する必要があります。
デーモン・キーは、マウイ郡がこの重要なバケーションレンタル規制の再編を実施する中で、訴訟、規則制定手続き、および計画委員会での審議状況を引き続き注視してまいります
