介助動物に関するHUDの新指針
アシスタンス・アニマル（「介助動物」）には、サービス・アニマル（障がい者を支援することを訓練された動物）とエモーショナル・サポート・アニマル（人間の心理的な面をサポートする動物）が含まれます。法の執行を監督し住宅差別の申し立てを調査する連邦機関、アメリカ合衆国住宅都市開発省（「HUD」）は、介助動物のことを「ペットではない」と定義づけています。通常ペットに適用されるハウスルールやコミュニティーの規制は、介助動物には適用できません。
近年、多くのペットの飼い主が、料金の支払いを回避したり、通常では許可されない場所にペットを持ち込む許可を得るために、所謂オンライン・セラピストから偽の証明書や手紙を入手し、制度を悪用しています。メディアでは、エモーショナル·サポート·アニマルであると主張して孔雀を飛行機に載せようとしたり、セラピー用と言い張りワニを連れて高齢者センターに入ろうとしたり、心を慰めるための豚と一緒にレストランへの入場を試みたりと、珍しい動物の飼い主たちが無謀な試みをしているという話が多く伝えられています。
連邦政府と州の公正住宅取引法（「FHA」）の下、コンドミニアムとコミュニティ協会は、介助動物との入居を希望する障害者のために、適正な部屋を提供する義務があります。このようなリクエストを検討する際に、協会理事会は以下の2つの質問をすることができます。(1) 介助動物と一緒に暮らそうとしている人は障害を持っているのか（明らかでない場合）、 (2) 介助動物との入居をリクエストする人は、その介助動物が障害に関連し必要性を持つものであるかどうか。
言い換えれば、その動物は、障害のある人のためになるような役目を担ったり、手助けをしたり、あるいは、その人の既存の障害の症状や影響を緩和するような心理的なサポートを提供したりするものなのでしょうか？ 上記の両方の質問の答えが「はい」の場合、協会はその人物の要求を承認しなければならず、承認しなかった場合、法律違反として厳しい法的措置を受けることになります。
これを説明する例として、2019年3月、原告Sanzaro夫妻のクラブハウスへの介助犬の持ち込みを3回にわたって拒否し、適切な部屋への入居リクエストを拒否した後に嫌がらせを行ったとして、連邦裁判所はネバダ州ラスベガスのArdienteという住宅所有者協会に対し、賠償金35万ドル、懲罰的損害賠償金28万5000ドルの判決を下し、さらにSanzaro夫妻の弁護士費用と罰金の査定、手紙の送付、未払いの罰金の先取特権の設定などを含むがこれらに限定されない諸経費の支払いを命じた、という一件があります。
この問題に関して、協会の理事や不動産管理者が直面している課題は、介助動物との入居のリクエストに対する適切な裏付け書類とは何かが曖昧なことです。FHAの苦情の30％以上は、介助動物が関与しているものなのです。2020年1月28日、HUDは、動物との入居リクエストを評価する際の、そして協会が障害および障害に関連した介助動物の必要性についての情報または書類を要求する場合の、FHA準拠のための段階を踏んだ最善策を明確にする新しい指針を発表しました。
ここにその指針、HUD通知FHEO-2020-01のダイジェスト版をご紹介しましょう。
サービス·アニマル
- ある犬が障害を持つ個人のために仕事や作業をするために訓練されていることが明らかである場合、その犬はサービス·アニマルであるため、それ以上の問い合わせは不要です。
- 明らかでない場合、協会は以下の2つの質問だけをすることが可能です。(1) その動物は障害のために必要とされているのか？ (2) その動物はどのような仕事や作業をするために訓練されてきたのか？ なお、本人の障害の性質や程度について質問したり、文書化を求めたりしてはいけません。
- 上記の（1）への回答が「はい」dで、(2)の回答でその動物の仕事または作業が特定された場合、その動物はサービス·アニマルとしての資格を有しているため、要求された部屋を許可します。
- 上記の質問に対する答えが「いいえ」または「なし」の場合、その動物はサービス·アニマルには該当しませんが、サポート·アニマルに該当する可能性があるので、協会は以下のガイダンスに従ってさらに評価する必要があります。
サービス·アニマル以外の介助動物
この記事に関するお問い合わせは、クリスティーン久保田cak@hawaiilawyer.comまで。
